Questo post doveva essere inserito nella colonna Mi piace e Non mi piace di AM, ma non riuscivo a capire se mi piaceva o non mi piaceva la notizia.

Ieri, il giudice della corte distrettuale degli Stati Uniti James Robart sentito argomenti in una causa per gli sviluppatori contro la città che abbiamo seguito.

Una coppia di sviluppatori – Urban Visions e Clise Properties – ha citato in giudizio la città in una corte federale, sostenendo che la politica di zonizzazione incentivante della città è una tassa illegale per gli sviluppatori perché la città non ha mostrato una relazione formale tra la tassa e il presunto impatto né, gli sviluppatori dicono, la città ha fatto i calcoli di base per giustificare i dettagli della tassa. Gli sviluppatori si basano su una recente sentenza della Corte Suprema degli Stati Uniti, nota come Koontz dominante,detto che il governo non può estrarre le tasse di autorizzazione senza mostrare un “nesso” – una parola di fantasia per un rapporto diretto – né senza garantire una “grossolana proporzionalità” tra il costo della tassa e l’impatto dello sviluppo.

Apparentemente, l’udienza di ieri non ha affrontato le questioni sostanziali del caso; piuttosto, la città chiedeva al giudice di respingere la richiesta degli sviluppatori sulla base del fatto che gli sviluppatori non avevano la legittimazione ad agire in giudizio. Dico “apparentemente” perché l’argomento che ne seguì aveva tutto a che fare con la questione sostanziale: la tariffa è equa?

La tesi della città secondo cui gli sviluppatori non hanno una reputazione è semplice: dicono che agli sviluppatori non è stata addebitata alcuna commissione perché non hanno richiesto alcun permesso di costruzione nell’ambito del programma di zonizzazione incentivante. Di conseguenza, non hanno nulla di cui fare causa.

La replica degli sviluppatori? Sono stati colpiti dalla tassa perché, poiché la politica è sui libri, la tassa abbassa immediatamente il valore della loro proprietà.

Quella differenza di opinione va contro il caso della città di far archiviare la causa; il giudice non può archiviare il caso se c’è una “questione genuina di fatto materiale”-significato: se c’è un disaccordo sui fatti di base.

Non è chiaro cosa farà il giudice. Un’opzione è quella di archiviare il caso senza pregiudizi, il che significa che gli sviluppatori potrebbero citare nuovamente la città quando uno degli sviluppatori tenta di realizzare un progetto nell’ambito del programma di zonizzazione incentivante, come il progetto di 60 piani pianificato da Urban Visions a 2nd e Marion.

Gli sviluppatori hanno perso la causa contro la tassa di zonizzazione degli incentivi davanti al Growth Management Hearing Board (GMHB) all’inizio di quest’anno e quella sentenza non è di buon auspicio per gli sviluppatori nella corte federale se il caso va avanti.

Gli sviluppatori hanno sostenuto di fronte al GMHB che la città ha violato il proprio piano globale che, hanno detto gli sviluppatori, significava che l’onere della zonizzazione incentivante non poteva più essere considerato una tassa. (Le leggi federali e statali consentono le tasse senza richiedere la proporzionalità e le rivendicazioni di nesso.)Senza la possibilità di etichettare la tassa di zonizzazione incentivante come una tassa (una carta per uscire dal carcere sul Koontz standard), la città sarebbe stata più vulnerabile alle affermazioni degli sviluppatori sugli studi sui nessi e sulla proporzionalità approssimativa. Tuttavia, dal momento che gli sviluppatori hanno perso la loro richiesta di GMHB, avranno difficoltà nella corte federale a dimostrare che la città è fuori linea.

Anche se non c’è un Mi piace o Non mi piace qui, c’è del foraggio per un Non è strano? articolo. L’argomento della città secondo cui gli sviluppatori non hanno una reputazione perché la loro proprietà non è stata interessata dalla tassa di zonizzazione contraddice totalmente l’argomento della città in una nuova politica che stanno prendendo in considerazione, una “tassa di collegamento” che addebiterebbe agli sviluppatori una tassa indipendentemente dal fatto che hanno usufruito o meno di un incentivo. La città respinge le lamentele degli sviluppatori secondo cui una tale politica aumenterebbe gli affitti dicendo che il costo sarebbe stato consumato dal front-end dallo sviluppatore perché l’esistenza stessa della commissione sarebbe stata presa in considerazione nel valore di vendita.

Allo stesso modo, l’argomento degli sviluppatori secondo cui la tassa di zonizzazione incentivante ha un impatto automatico sulla loro proprietà contraddice la loro argomentazione contro la “Commissione di collegamento” perché sostengono che la tassa non è un fattore fino a quando non va in onda con gli affitti.

[Full disclosure,Urban Visions’Greg Smith was an original investor in PubliCola. He is no longer involved in the web site,though,since we were purchased by SeattleMet in 2012.]

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